中國樓市高歌猛進 各項調控措施重裝上陣
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2009年中國的房地產市場在充裕的流動性、需求釋放等多重因素的推動下重新進入上升通道。短短半年時間內,國內各主要城市房地產市場迎來了一輪量價齊升的上漲行情,某些城市的房地產銷售價格甚至已經達到或超過了2007年的最高水平。

在樓市高歌猛進的同時,投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開發商捂盤惜售搭車漲價的情況再次引發人們對樓市泡沫的擔憂。從6月底開始,各主要職能部門開始重申之前已出臺的各項房地產調控措施,針對樓市的調控在沉寂了數月后重裝上陣。

嚴格執行二套房貸政策抑制房產投機

日前,銀監會召開“第三次經濟金融形勢通氣會”時強調要嚴防房地產市場風險,嚴格執行“二套房”標準,嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前,銀監會已經下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》!岸追抠J從緊”引人關注。

“二套房貸政策從緊的說法其實并不準確”,北京中原地產三級市場研究部分析師靳瑞興表示,銀監會關于二套房貸的政策實際上始終處于執行狀態,關鍵的問題是商業銀行執行力度是不是足夠大。在房地產市場整體不景氣的情況下,二套房貸的執行力度會在有意無意之間出現松動的情況,而在樓市出現過熱苗頭的情況下,對先前政策的重申與強調更多的應被理解為加大執行力度的信號。

靳瑞興表示,從目前情況來看,加強二套房貸政策執行力度勢必會對投資需求大幅入市起到制約作用。但從購房人群上來看,自住和改善者仍占據大多數,因此對整個市場的影響依舊有限!岸追抠J政策主要是為了抑制投資需求,目前成交量增長迅猛,投資者又開始入市,但在有改善型需求這一檔,房貸仍是給予優惠!

集中推地遏制房價快速上漲

盡管國土資源部表示地價成本并非推高房地產價格的主要原因,但各地頻頻出現的“地王”還是抬高了人們對房價上漲的預期。

北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時表示,對于掌握著大批存量住房的開發商而言,土地供應的稀缺性容易給開發商造成坐地起價的市場環境。同樣,高地價的出現也容易助長小業主們惜售、觀望的情緒,在二級市場制造漲價的氛圍。

今年5月到7月間,北京的“地王”紀錄連續四次被刷新,引發了各方的強烈關注。對此,北京市國土局相關負責人公開表示,北京將加大政府土地儲備力度,加快土地的市場供應,以應對開發商集中拿地局面。具體計劃是下半年供應經營性用地1000公頃。與此同時,上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲和推地的力度。

雖然地價并不直接決定房價的高低,但高地價所引發的連鎖反應仍然影響著房價走勢。秦瑞表示,集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預期,進而可以遏制由此產生的惜售與漲價行為。不過,對于“地王”的出現也必須冷靜分析,地塊本身的特殊性和購地企業自身的業務特點與指向都會對地價的最終形成產生影響,集中推地后,高價成交的情況仍然可能出現。

查處“捂盤惜售”規范市場行為

遏制“捂盤惜售”正成為各地政府近期不約而同的態度。上海市7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規定》,規定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示。房地產開發企業應盡快申請預售、房管部門盡快審批,以此遏制開發商“少量多批”“捂盤惜售”。

無獨有偶,北京市建委最近也召集開發商集中盤查捂盤現象。7月初,北京市住房和城鄉建設委啟動房地產市場秩序專項整治月行動,加大對房地產開發企業不按期開盤、不進行網上認購等違法、違規行為的整頓力度。截至7月13日,已對25家在售樓盤進行了執法檢查,對15家開發企業進行約談告誡。27日又對7家違規房屋企業進行了處罰或責令整改。

有關專家認為,開發商“分批推售”已經可以定性為人為囤房,并且這種做法足以導致房價在短期內出現大幅波動。開發商通過多次開盤,可以制造出當日售罄的火熱假象,誘導消費者恐慌性購房,同時開發商也可以借此逐步提價。不過也有業內人士表示,目前并沒有一個對于“捂盤惜售”行為非常準確和權威的界定,可能會影響到執法過程中的落實。

結構性調控暫無法扭轉市場大勢

“房價上漲過快,投資、投機的比重加重是這一階段調控手段頻頻出臺的主因!币拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,雖然近期政府相關部門再次重申了既有房產政策,并加大了執行力度和市場調控,但這仍然僅為結構性的調整,下半年樓市不會因此發生方向性的變化。

楊紅旭表示,目前宏觀經濟政策的寬松基調并沒有發生變化,房地產市場對于自住需求仍然是鼓勵的,其對經濟的拉動作用還是非常明顯的。房地產宏觀調控會不會有更新更大的舉措,要看三季度后整個宏觀經濟的恢復狀況。如果宏觀經濟恢復態勢良好,則房產調控的力度有可能會進一步加大,以抑制房產泡沫。

“目前的政策對市場的影響依舊有限,”秦瑞表示,既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩定房地產市場的角度考慮的,只要存款準備金率和利率兩個重要的杠桿不發生變化,房地產市場整體的向上格局不會出現根本性的變化。即便宏觀調控措施真的會在年底發生變化,其對房地產市場的影響最快只會在明年年初顯現。

 

 

 

 

 

 

 

來源:經濟參考報      (作者:羅宇凡)

 

 

 



 

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