樓市恐有變數 投資房產需謹慎
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對于樓市在短短幾個月冰火兩重天的急劇變化,有人用"瘋狂的樓市"來說明。但是,當有人恨不得把最后一分錢拿出來投資房產時,也有人已充滿了焦慮--他們不知道,成都的樓市,何時是頂,現在是該加足馬力勇往直前,還是該懸崖勒馬盡快抽身。

悲觀派開始怯場

在上周末開盤的藍光花滿庭售樓現場,羅先生顯得十分為難--他是典型的二次置業者,這次看中了一套70?O兩房,售姐告訴羅先生,如果按基準利率的1.1倍算他每月要多還200元,按揭10年就要多還銀行2萬4千元,另外首付必須是4成。"孩子上學太遠,本來打算買套房子來短住,但是二套房購房成本增加了不少,我想還是租房吧。"考慮再三后,羅先生放棄了購房。

自上周成都各銀行默默收緊二套房貸以來,一度活躍在樓市的投資客也悄悄收手。"住宅的投資回報率在當前情況來看,收益率已經不足以吸引投資者。"職業炒房人王女士告訴記者:"二套房貸收緊對投資者的影響是很大的,我身邊很多朋友都因為這個原因放棄了在住宅領域的投資,而轉向商鋪,而且大多采取全款購買的方式,有的也轉向其他投資領域,退出炒房陣營。"

"我們樓盤的改善型置業占70%以上,外地來的二次置業者也非常多,嚴格執行二套房貸使上周開盤成交受到了很大影響。"恒大城銷售經理黎先生表示,"今年的前幾次開盤成交量都有60%左右,但上周只有20%,差距非常明顯。"

雖然更多的開發商覺得樓市熱度不會改變,但自從7月中旬以來,銷售現場的改變已經有了最直接的反饋。

樂觀派熱情不減

當樓市一片風聲鶴唳時,投資者老陳仍然一副氣定神閑的樣子。

老陳在2007年樓市開始大漲之前介入樓市,在2008年成都樓市出現下跌時,老陳卻未像其他投資客那樣急于拋售房產,他甚至都沒有到中介公司掛出賣盤。而最近樓市的快速上漲,老陳依舊沒有把手中的房產套現。實際上,老陳并非不關注樓市,他告訴記者:"我認為,巴菲特的價值投資理論同樣可以應用于樓市,如果在投資房地產時能夠堅持價值投資原則,就不必在意短期內樓市的波動。"

"今年年初的時候還在說是現金為王,但是現在大家都在說通脹預期,所以錢放在自己口袋里覺得不劃算了。"最近幾個月,只要周末有空,小王倆口子都在四處看房子--同事3月在金沙買的房子,幾個月后價錢已經漲了快1000元了。小王決定把自己20萬元的存款,拿去按揭一套房子。"聽說國家現在在控制境外資金自由進出股市,很多境外資金在撤離股市了,那這些錢接下來恐怕會流進樓市。所以我覺得房價還會繼續看漲。"

"通脹壓力、人民幣升值、境外經濟環境不好、樓市回暖預期……為避免財富縮水,數量不少的境外投資者將目光轉移到中國房地產市場,這種趨勢過去兩個月在一線城市表現非常突出。而作為內地城市的代表,成都也開始有這種苗頭。"曾被境外投資者一次性購買16套房產的時代豪庭的銷售經理這樣告訴記者。

壓抑很久的躁動,在這短時間內被釋放,即使是二套房貸收緊,似乎也還沒有影響到如今火爆的樓市,成都樓市下半年會不會繼續火下去有待觀察。

下半年應該如何投資樓市

其實,從理性的角度看,房地產僅僅是國民經濟的組成部分,如果房地產的增長引發的是投機行為,那么這波樓市回暖行情很可能會重新掉頭。鼎創地產顧問公司的經理冉鐘澤認為:"支撐這一輪樓市上行的最重要因素在于國家信貸和經濟刺激政策,如果房價不顧實際供需而一路上行,下半年就可能面臨宏觀調控,寬松的信貸政策可能會收緊,從而直接導致樓市流動性大大減少,結束本輪房價的飆升。同時,7月中旬央視對成都二套房貸的曝光,將對'可買可不買'改善型或投資型的購房者產生影響,這直接增加購房成本。"

時寒冰認為:"目前的房價已經迅速暴漲,一線城市的房價正在全面超越2007年的高點。盡管如此,國際熱錢依然瘋狂的涌入,房價凌厲的漲勢超乎想象。但是,炒房者買的房并未形成真正的需求,而國際炒家也可能突然撤離,因此,投資商品房一定要注意把握時機,在達到預期的獲利后,要趁著狂熱及時出手,否則,一旦樓市出現異動,很有可能被套牢。而且,中國的房屋質量也不足以使人們長期投資。比如上海倒樓事件,鑒定結果為'無質量問題',這必然進一步使開發商有恃無恐,而事件中的購房者,還貸責任卻難以免除。所以,在近期房價瘋漲的情況下,如果是投資,從波段操作角度看,買房不如買地產股。"

 

 

 

源:四川金融投資報      (作者:周姝妤)

 

 



 

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