行業整體變革是中國地產的未來
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房地產行業一年一度的盛會——博鰲房地產論壇將于8月12日~15日在海南博鰲隆重舉行。日前,針對本屆博鰲論壇的相關情況,《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)專訪了博鰲論壇的主辦方觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤。

復蘇或導致行業變革

NBD:今年的博鰲房地產論壇將“復蘇與改變中的房地產新未來”作為大會主題,確定該主題是基于怎樣的考慮?

陳詩濤:“復蘇”是當前中國經濟乃至全球經濟的大背景,同時也是中國房產業的在2009年的具體表現。事實上,一系列政策對于房地產市場的影響,已經在2009年上半年顯現出來了。但這種刺激性政策的效果,同樣引起了資產價格上漲與資產泡沫的擔憂。在此基礎上,貨幣政策尤其是二套房貸等一系列政策開始有了新的動作。

復蘇過程中的“經濟結構”調整,必然帶來房地產行業的一次新的變革。我們認為,在當前的經濟環境下,“復蘇與改變”是一個艱難的過程,其最終可能導致整個行業的整體性變革,那是中國地產的未來。

行業流通性較差

NBD:自2001年8月創立至今,博鰲房地產論壇經歷了中國房地產快速發展的黃金9年。您認為在這9年中,中國地產最應總結的經驗有哪些?

陳詩濤:我們應該總結的東西很多,但最應該總結的是體制性的東西,是我們對市場的理解與認知。

中國房地產行業行業效率很低,這主要是一些關卡的設置所導致。比如土地流動性差、寫字樓及商用物業的流動性差,還有住宅的流動性也差,二手房交易的成本非常高昂。

土地市場的流動效率差必然導致高地價;寫字樓市場流動效率差,必然導致高租金;住宅市場的流動效率差必然導致投機炒作。

一個市場化的行業,最為有效的調控方式,應該是讓這個行業各種資源流通起來,注重市場本身的效率。

房產真正復蘇有待時日

NBD:今年上半年,中國地產迎來一波小陽春行情。您認為這波回暖是暫時的,還是中國房地產已開始走向全新的道路?

陳詩濤:目前尚未有看到這個行業變革的方向。政策的放松釋放了需求,而意外的需求,導致企業策略的相應調整。但房地產開發商的觀望態度依然沒有改變。上半年,開發商的心態依然是把房子盡量賣出去。部分開發商開始進入土地市場,但大部分的開發商仍在觀望,一些政策的調整可能導致這種觀望的持續。就宏觀經濟來看,當前宏觀經濟的結構性調整,仍未進入實質性階段,因此,房地產市場真正意義上的復蘇可能還有待時日。

NBD:隨著中國銀監會重申嚴格執行二套房貸政策,有業內人士認為,這意味著房地產政策“蜜月期”已經結束,中國政策將逐步收緊。對于今年下半年的房產政策,您有怎樣的預判?

陳詩濤:政策因素是影響市場的最大變量,但二套房貸并非是這個行業唯一的政策因素。我們目前還維持在低利率,上半年釋放的流動性還有一個消化的過程。

我們發現一些城市成交量開始大幅下跌,但是我們同樣注意到這些城市的二手房成交量開始迅速增加。說明幾個問題:第一,市場并不缺乏需求,目前市場上存在的問題的是缺乏供應、房價上漲太快。其次是投資性需求可能開始撤場,這個從二手房交易量的上升就可以看出來。第三,上半年開發商市場供應速度太快,對市場供應造成了極大的壓力。估計到2010年上半年,市場供應的緩沖將完成,屆時將有更多的市場供應量。在這種基礎上就要看政策走向了。如果當前的貨幣政策沒有起到好的效果,利率和稅費開始提升的話,那么2010年市場需求將會受到極大的考驗。

 

 

 

來源:每日經濟新聞       (作者:李麗)

 

 

 



 

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