小青年當房奴 貸多少最劃算
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    張鵬飛,27歲,計劃在明年"十一"期間和女友結婚,打算近期購買一套價格在150萬元左右的婚房。張鵬飛目前積蓄為50萬左右,雙方父母可各出一部分的購房款。
  
   理財財產:
  
   1、積蓄50萬元現金;2、父母雙方各提供的50萬元購房款。
  
   理財困惑:
  
   未婚男女如何貸款真正最劃算?到底首付多好還是少好?貸款期限選擇有什么竅門?
  
   理財師:李建學
  
   國內獨立第三方理財機構、北京展恒理財顧問有限公司首席策略研究員。
  
   理財提示
  
   房貸新政出臺后,不少市民都對首付金額降至貸款總額的20%這一條款不太理解。"貸的錢越多,將來還的不就越多嗎?這對老百姓可算不上什么好事啊。"在買房前盡量多付首付、當了"房奴"后想方設法提前擺脫這一不雅的"頭銜",是多數貸款人心里的小九九。
  
   但從投資角度來看,這樣做未必正確:購房貸款歸根結底屬于資本范疇,和股票、基金一樣也有著自己的規律特征,只有將其結合貸款人本身情況加以合理運用,才能創造出最大化效應。換句話說,每個購房者都應該做到"特別的房貸給特別的你"。
  
   理財困惑
  
   150萬全款買房?
  
   身為"80后",在北京土生土長的張鵬飛一直將"買房子--娶媳婦"視為自己義不容辭的責任。所以自打參加工作以來,張鵬飛就一直攢錢準備買房。最近,存折上的金額終于成功闖過50萬元"大關",再加上父母為自己準備的50萬元壓箱底錢,買婚房指日可待了。
  
   張鵬飛和女友的預算在150萬左右。這兩天,女友父母放出話來,為了讓閨女免于"房奴"的命運,打算拿出50萬補剩下的空缺。
  
   能全款購房,讓張鵬飛身邊的朋友羨慕不已,都調侃他從此再無煩憂?墒,學經濟出身的張鵬飛心底卻總有點疑惑:用這150萬元換來一套房子,到底值不值?都說資本運作起來才能賺錢,可買了房,手上的活錢所剩無幾,還談什么錢生錢?
  
   理財師分析
  
   年富力強適宜當房奴
  
   聽完張鵬飛之前的講述,李建學拿出了筆,在一張白紙的兩列分別寫了些字,然后拿給張鵬飛讓他從中挑選一列。
  
   左邊的一列只有兩個字:"房子"。而右面的內容卻多了很多,包括"雙方父母晚年保障、優質生活質量、未來孩子的教育金"等。
  
   張鵬飛明白李建學的意思,如果全額買了房子,就等于放棄了白紙上右面的權利和義務。而這些,恰恰是張鵬飛更為看重的。"如果你無法舍棄右面的選擇,為什么還要堅持全額付款買房?"李建學說出了張鵬飛心底的困惑。"雙方家長各出50萬元房款,意味著他們將自己的養老金縮減不少,而接下來的婚禮籌備金、婚房的裝修、家具費用,最少也要20萬元。"李建學說。
  
   張鵬飛盤算著:估計還是老人們出,這于心何忍?"如果結婚后手中沒有一點積蓄,萬一有了小孩怎么辦?為了快點攢起錢,只能犧牲生活質量,守著這么貴的房子節衣縮食,有必要嗎?"一串串的問題讓張鵬飛啞口無言--這樣說來自己豈不是變成了捧著金飯碗要飯的傻瓜?
  
   李建學認為,對于張鵬飛的情況來說,三大因素促成了他適合當"房奴":"第一,你有必要留一部分錢以備前面所列的需求;第二,對于熱衷于股票投資的你來說,手中有錢可在適當時機進場投資,賺取高收益;第三,收入穩定且處于上升通道的事業為每月還貸提供了有力保障。"
  
   提高資金利用率
  
   很多的購房者也想多留些錢以備不時之需,可每次用貸款計算器算過之后,又打起了退堂鼓。
  
   以張鵬飛所購的150萬房產計算,公積金貸款的最高額104萬元,期限為30年,貸款后共付款為246萬元,比全額貸款多付了將近100萬元。
  
   全額付款相當于節省了100萬元,這實打實的數字讓不少購房者都覺得值?墒抢罱▽W告訴張鵬飛,真正把房產當成投資的人不是這個算法。
  
   以購入房產的第10年計算,假設原價150萬元的房產漲至300萬元。若全額付款,此時支出為150萬元;但以30年公積金等額本息貸款計算,共支出113.2萬元(150萬元-104萬元+5600×12×10)。
  
   從投資的角度來算,前者投入150萬元,收益為150萬元(300萬元-150萬元),后者投入113.2萬元,收益為186.8萬元。哪種投資效益高立見分曉。
  
   李建學說,此種計算的前提是對房地產業長期升值的趨勢預測。"房價隨著工資的漲跌同向運行。城鎮居民工資水平的提高和中國城市化進程的發展,使得核心城市房價上升的長期趨勢無法扭轉。"
  
   CPI緩解未來還款壓力
  
   李建學說,在之前的計算中,還忽略了一項很重要的參考因素,那就是時間成本。"30年前有1萬元錢叫萬元戶,滿大街沒幾個人能擔得起這樣的稱號;可到了現在,百萬千萬的富翁成堆論?梢娡ㄘ浥蛎浀牧α坑卸鄰姶。"
  
   李建學告訴張鵬飛,CPI在未來體現在生活中的兩個方面,"一個是你的工資越來越高了,當然,這不排除升遷加薪,但也有很大程度來源于CPI的刺激;二是現金購買力下降。100元錢到幾十年后也許只夠買個燒餅。這兩點都為今后的按揭還款緩沖了壓力,在十年后,每月6000多元的還款額也許還不到你一個人薪水的十分之一,也就頂得上幾頓飯錢。"
  
   分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬元,倘若平均通脹率高于當期的貸款利率,則實際購買能力將低于全額付款支付方式。
  
   從另一角度講,如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過4.86%的理財產品進行長期投資,就相當于拿銀行的錢為自己做投資,賺取收益差額。而且從二三十年的長期跨度來看,5%的平均收益率并非像想象中那么難以達到,比如股票型基金,如果經濟大環境保持向好趨勢,完全可以反映到股價的長期走勢中。
  
   延伸探討
  
   適合的房貸才是最好的
  
   李建學說,盡管很多年輕人適合前面低首付、期限長的房貸方式,但仍有些人并不適用。例如,中老年購房者,面臨收入下降的處境,不宜為退休生活增加負擔,適宜選擇高首付的等額本金還款方式。
  
   至于那些保守和缺乏其他投資途徑的購房者,這些人有錢就放在銀行,所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率,還不如早早還清貸款落個心里踏實。
  
   總之,購房人要根據自身情況,選擇最適合自己的購房策略。爭取達到買房理財兩手抓、兩手都要硬的最高境界。
  
  
  
  
  
  
   來源: 北京晚報

 

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